作者|深水财经社 纳兰
近期上海市又发布了《推进商务楼宇更新提升的实施意见》，允许符合一定条件的存量商务楼宇可以兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并将建立15年全周期合同管理模式。
商改住”政策具体是怎么实施的呢？主要有两种模式：
一种是土地调规，适用于尚未开发的土地；另一种是存量改建，适用于已经建成的建筑.
除了上海之外，很多省市早就推出了商改住政策，包括湖北、海南、湖南、云南，还有广东，浙江等省。
为什么要出台商改住，因为各地规划商办太多了，市场根本消化不了，目前烂尾最多的不是住宅而是商办，甚至很多银行抵押都只要住宅，不要商办。
但是商改住这个政策其实也是有很大问题的，我觉得不一定能推的下去，可能也就能救一些个别重点项目吧。
首先这个商改住表面商是要拯救商办市场，把商业项目推到住宅市场，可是住宅市场也自身难保了，住宅也是僧多肉少了，你还把商办项目放进来，这不是学上加霜吗?
其次商业项目的建筑要求、户型设计、配套设施跟住宅是完全不同的，如果是大楼还没盖，改成住宅项目还算可以，如果大楼都盖起来了，再改成住宅，那这个规划设计是不是符合住宅要求，都是个问题，包括水电气都要全部改造。
第三商改住项目多数只能做成公寓类，瞄准的是刚需阶层，但是这类产品市场也早就严重过剩了，想靠这个盘活确实很难。
但是商改住的放开，其实也是一个信号，那就是后面这些项目可能会更多瞄准租赁市场，特别是一些长租公寓、养老公寓、幼托机构，可能会对这类产品比较感兴趣，居住需求目前来看还是比办公需求要高得多。
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